土地活用について

土地を有効に活用するのは、アパート経営だけではありません。目的や立地条件によっては、全く別の他の土地活用法が適していることもあります。様々な土地活用の種類の特徴やメリット・デメリットを把握した上で、活用方法を検討しましょう。

主な土地活用の種類と特徴
土地活用の種類	特徴	メリット	デメリット
アパート経営	賃貸住宅の需要が見込める住宅地を中心とした活用方法自宅併用も可能	相続税など節税対策として効果が高い固定資産税評価の軽減が受けられる所得税軽減対策が可能安定した収入を得ることが可能狭小地でも可能専門知識がなくても、建築から管理まで一括して依頼し、事業開始することが可能	事業開始後は他への転用が困難初期投資額が多い
貸駐車場	賃駐車場需要の見込める駅前や商業施設、住宅地周辺などを中心とした活用方法コインパーキングや月極めがある	初期投資が少額（資金回収が早い）事業開始までの期間が短い他への転用が容易管理が容易	税負担の軽減が受けられない（相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない）収益が低い（税負担が大きい）
資材（貨物等）置き場	資材（貨物等）置き場が見込める倉庫や工場、店舗などの周辺を中心とした活用方法	初期投資が少額（資金回収が早い）事業開始までの期間が短い他への転用が容易郊外エリアでも可能	税負担の軽減が受けられない（相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない）収益が低い（税負担が大きい）まとまった土地の広さが必要業種によっては管理が困難
オフィスビル・商業用ビル	オフィスや商業施設の需要が見込める商業地を中心とした活用方法	相続税評価の軽減が受けられる安定した収入を得ることが出来る所得税軽減対策が可能	事業開始後は他への転用が困難居住用ではないため固定資産税評価の軽減が受けられない初期投資額が多い景気の影響を受けやすい
ロードサイド店舗	大型商業施設の建設や需要が見込める幹線道路沿いや郊外を中心とした活用方法（ファミリーレストラン・本屋・スーパー・パチンコ店等）	相続税評価の軽減が受けられる安定した収入を得ることが出来る所得税軽減対策が可能	事業開始後は他への転用が困難居住用ではないため固定資産税評価の軽減が受けられない初期投資額が多い景気の影響を受けやすいまとまった土地の広さが必要
医療介護施設	超高齢化社会で需要が高まる医療や介護サービスを中心とした施設	相続税評価の軽減が受けられる安定した収入を得ることが出来る所得税軽減対策が可能社会貢献できる建築費用の助成金が受けられる場合がある	事業開始後は他への転用が困難居住用ではないため固定資産税評価の軽減が受けられない初期投資額が多い業態の種類が多く分かりにくい建築上の制約が厳しく、区別が分かりにくいまとまった土地の広さが必要
定期借地権	一定の期間にわたって土地を貸すもので、用途や契約期間の異なる3つのタイプがある ※詳しくはその他土地活用編へ貸した土地では、一戸建て住宅や分譲マンション、ファミリーレストランや倉庫など幅広い事業が可能	借地人が住居系の用途（一戸建て住宅、賃貸住宅）で利用した場合は、土地にかかる固定資産税評価の軽減が受けられない	長期間土地の利用方法が固定されるため、用途の転用が難しい居住用でない施設の場合、固定資産税の評価の軽減が受けられない
等価交換	土地オーナーが所有する土地の上に、共同事業者が建築費等の事業時を出資してマンション・オフィスビルなどを建設出来上がった建物をそれぞれがその出資比率に応じて配分するといった開発方式	資金がなくてもリスクを負わず活用できる一定の条件を満たせば、課税の繰り延べが認められ譲渡所得税はかからない取得される建物部分は区分所有形態となるため相続発生時の遺産分割も容易賃貸に利用される取得分は賃家評価となり相続税評価額が圧縮される	土地の所有権が出資比率に応じた共有持分となる
土地信託	土地所有者が信託銀行などに土地を一定期間託し、管理・運用してもらい、収益を得る方法	土地・建物の所有権は信託期間終了後に土地オーナーに戻る信託期間中に受益権の相続が可能信託会社が事業の立案、資金調達、建設、賃貸などを行い、その収益を土地オーナーに配当するため煩わしくない	配当が確定しない適している土地が限られる
自己使用	自宅のために利用する	自分で利用できる（他人使用がない）	収益を生まない

― アパート経営の成功は管理次第 ―

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賃貸経営を成功させるための必要条件は、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた管理会社選びです

賃貸管理会社選びが賃貸経営の成功を握っています

賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？しかし、それは大きな間違いです。
いい加減な管理会社を選んでしまうと、全体の収入やコスト面で5年、10年、20年と長期的にみると大きく違ってきます。
賃貸経営は長期的、安定的に収益を上げることが目的です。
そのためには、賃貸経営で信頼のおけるパートナーを見つけることがポイントです。

いつまで経っても空室が決まらない
こちらから連絡をしないと電話が来ない
担当者からの提案・アドバイスがない
家賃の滞納が増えている
高額なリフォーム代金を請求される
連絡・報告・対応が遅い

など、管理会社によって業務の質は実に様々です。
いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、長期的にみて賃貸経営の収益に大きな差があらわれてきます。
物件選びと同じように賃貸管理会社選びはとても重要です。