適正賃料とは

年間平均入居率、
現在の賃貸市場は借り手側に強い傾向にあります。

貸すのであれば、可能な限り高い賃料で。一方で、高いと思う借り手目線の賃料設定。「賃料設定」にはそのバランスが重要です。

“賃貸事例比較法”を用いるケースが非常に多くなっています。

同エリア内の同タイプの物件の賃料を複数調査し、それを立地・築年数・設備仕様で修正し、月額賃料を算出する方法です。

その他の算出法は「最低これだけは回収したい！」というオーナーの願望を表す数字にすぎず、あまり意味がありません。特にバブル期に建てたものほどその傾向が強いようです。従って、既存のアパートやマンション、戸建てなど賃貸物件の適正賃料を改めて検討するのに向いているのは、“賃貸事例比較法”だと言えます。

参考：適正賃料の評価手法は以下の通り

一般的に用いられる賃貸管理の賃料評価手法

■賃貸事例比較法: 多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮し、これによって対象不動産の資産価格を求める。

■差額配分法: 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める。

■利回り法: 基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める。継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考慮して求める。

■スライド法: 現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める変動率は、現行賃料を定めた時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数を総合的に勘案して求める。

貸し手と借り手の求める賃料のバランスが重要です

1. 立地に見合った賃料
2. 状態に見合った賃料（現況・設備および築年数など）
3. 賃料は収入の○○％以内

※これらは借り手の求める賃料の条件です。

賃貸管理で適正な賃料とは、借り手と貸し手の需要・供給のバランスで決まります！: 極端な話、賃貸相場より１万円でも２万円でも安い賃料を値下げすれば、入居者もすぐに決まり空室期間が少なくて済む反面、オーナー様の収益は減少してしまいます。

賃貸物件が２ヶ月以上空室であれば、賃料の見直しを。

借主と貸主のバランスが合致した賃料設定が、“適正賃料”と言えます。
しかし、仮に適正賃料を付けたとしても、賃貸管理ではどうしても１ヶ月程度は空室期間が出来てしまうのも現実です。

募集がスムーズに行われたとしても、退出後リフォームをすることを考えれば、次の入居者決定まで、最低１ヶ月程度空いてしまうことを忘れがちです。次の“借主が決まっている”というのは、大変幸運なケースです。その為２ヶ月以上空室が続いた場合は、あらてめて賃料の見直しが必要となります。

適正賃料の見極め: 賃料設定が本当に適正か問題になってくるのは、時期にもよりますが募集開始２ヶ月の時点で、次の借主が見つかっていない場合です。
(勿論、依頼した不動産会社が適切な募集活動を展開しているのが前提になります。)
このあたりから、不動産会社の方でも「まずいな･･･」という認識になり、場合によっては、担当営業マンから「賃料を下げましょう」という話も出てくるかと思います。（？？は１月から３月のオンシーズンの場合は１ヶ月半位、７月や８月あたりだと３ヶ月程度が目安となります。）担当営業マンの「家賃を下げましょう」という言葉と、その根拠に納得出来れば良いですが、そうでない場合は、是非アパートマンション館へご相談ください。

適正賃料の算出方法

賃貸事例比較法を用いる: 周辺のアパート・マンション・戸建てなど賃貸物件の賃料を調査 ± 立地・築年・間取り日当り等を考慮 → 月額賃料の決定

周辺相場を探る: 比較法を使って空室の適正賃料を算出するには、まずその部屋となるべく条件が似ていて、つい最近募集が行なわれた物件の賃料を調べる事から始めます。募集を開始した日付・募集したときの賃料・契約が決まった日付・契約時の賃料まで詳しく分かれば、尚良いです。

アパートマンション館では、
独自のデータを利用し、比較の基礎となるこの周辺の相場動向を探っています。

オーナー様自身で周辺の相場動向を探る時: 住宅情報雑誌やインターネットを利用するのが簡単です。たとえば最低３ヶ月、出来れば半年分の雑誌・インターネットを丹念に見てゆき、パソコンの表計算ソフトなどを使って簡単に集計してみるのも良いかと思います。
そうすれば、自分の物件のある沿線で間取り別の賃料がいくらか見えてきます。さらに、たとえば同じ賃料なら広いものの方が駅からの徒歩時間が掛かるとか、築年が古いとか、設備が付いていないなど、それぞれの物件の特徴によって２，０００円～３，０００円の値段の開きがが出てくることも分かってきます。

経験豊富なスタッフが、
“適正賃料”を算出致します。

2ヶ月以上空室が続いているオーナー様、是非一度ご相談ください。

その他ご不明な点はお気軽に当社までお問い合わせください。

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― アパート経営の成功は管理次第 ―

今の管理会社に満足していますか？

賃貸経営を成功させるための必要条件は、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた管理会社選びです

賃貸管理会社選びが賃貸経営の成功を握っています

賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？しかし、それは大きな間違いです。
いい加減な管理会社を選んでしまうと、全体の収入やコスト面で5年、10年、20年と長期的にみると大きく違ってきます。
賃貸経営は長期的、安定的に収益を上げることが目的です。
そのためには、賃貸経営で信頼のおけるパートナーを見つけることがポイントです。

いつまで経っても空室が決まらない
こちらから連絡をしないと電話が来ない
担当者からの提案・アドバイスがない
家賃の滞納が増えている
高額なリフォーム代金を請求される
連絡・報告・対応が遅い

など、管理会社によって業務の質は実に様々です。
いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、長期的にみて賃貸経営の収益に大きな差があらわれてきます。
物件選びと同じように賃貸管理会社選びはとても重要です。